Необходимость брачного контракта при ипотеке
Начало семейной жизни молодых супругов протекает более гладко и молодым гораздо проще установить тесные взаимоотношения, привыкнуть к особенностям характера партнера, если на них не влияют окружение одного из супругов – родители или другие родственники, которые проживают вместе с ними.
Именно поэтому большинство молодых семей стремится сразу же после свадьбы обзавестись собственным жильем. Но свадьбы – в основном удел молодых.
Редко кто из супругов обладает достаточными денежными средствами для покупки квартиры. Приходится брать кредиты. Далеко не самый выгодный способ улучшить жилищные условия, таящий в себе массу «подводных камней», но позволяющий реализовать свои стремления сразу, не ожидая долгие годы, когда на счету в банке соберется необходимая сумма для покупки квартиры.
Необходимость в ипотечном кредитовании порождает и необходимость ознакомиться с некоторыми возможностями российского законодательства, которые создают дополнительные гарантии возвратности средств и сохранения имущества в случае развода или других непредвиденных ситуаций. Одним из вариантов создания такой «буферной подушки» является брачный договор при ипотеке.
О некоторых особенностях этого вида договора, для чего он нужен и какие положения должен содержать применительно к ипотечному кредиту – расскажем в статье.
Почему желателен брачный договор
Брачный договор, как одна из двух возможных форм установления режима имущества супругов, закрепленных в Семейном кодексе РФ, предусматривает не только возможность отступления от принципа равенства супругов при разделе имущества в случае развода, но и может содержать положения, о которых большинство супругов просто не знают.
Применительно к ипотеке, договор (его заключение) может стать просто необходимым документом, поскольку многие банки просто отказываются выдавать кредит, если супруги не урегулировали свои финансовые взаимоотношения посредством брачного контракта.
Существующая (доминирующая) форма определения статуса совместно нажитого в браке имущества, как совместного и подлежащего разделу в случае развода поровну, не устраивает кредитные организации, поскольку она предусматривает раздел между супругами не только имущества, но долгов. А вот с этим многие разводящиеся супруги обычно не согласны. Результат – многомесячные судебные тяжбы, прекращение платежей, потеря желанной недвижимости.
Не менее важен договор для самих супругов. Посредством его они гарантируют себе, что финансовые затраты на приобретение жилья, сделанные из личных средств или за счет заемных, но выплачиваемых за счет одного из супругов, не пропадут даром, и при разводе супруг, внесший больший вклад в приобретение квартиры получит достойную долю, соответствующую его вкладу, а не мифическую половину.
Когда можно заключить брачный договор
Законодатель предусмотрел возможность заключения брачного договора как до брака – между женихом и невестой, так и в любое время существования брачных отношений. При этом, договор, заключенный до брака, начинает действовать только с момента его государственной регистрации в ЗАГСе.
Однако, положения, касающиеся участия каждого из будущих супругов (их родителей, родственников), найдя отражение в брачном договоре, приобретут обратную силу сразу же после регистрации брака. Иными словами, если один из будущих супругов (или его родители) сделали первоначальный взнос за приобретаемую квартиру или выплачивали «тело» кредита до государственной регистрации, это имущество является их исключительной собственностью.
Но после регистрации брака – оно (квартира) становятся собственностью совместной (долевой), уже на условиях брачного договора. Но при этом, такая квартира не подлежит разделу 50/50 в случае, если жизнь не заладится. Супруг, внесший больший вклад в приобретение недвижимости без труда вернет вложенные средства или саму квартиру.
Что необходимо предусмотреть в договоре
Обычно брачный договор содержит положения, касающиеся определения размера долей каждого из супругов, порядок распоряжения собственностью, некоторые алиментные обязательства. Если же он заключается специально для того, чтобы обеспечить возможность получения ипотечного кредита, он должен содержать положения, отражающие специфику правоотношений не только между супругами, но и с кредитором. В этом его особенность.
Конечно, в сам договор банк-кредитор в качестве третьего лица не включается, для этого существует отдельный кредитный договор между заемщиком (созаемщиками) и банком. Но во всех положениях брачного контракта должно подразумеваться, что супруги принимают на себя обязательства не только разделить имущество в случае развода на условиях договора, но и выполнить обязательства по отношению к банку-кредитору в обусловленных договором размерах.
Поэтому важно включить в договор следующие положения:
Охарактеризуем некоторые из них:
- Между супругами существует финансовое или возрастное неравенство
- Банк-кредитор может отказать в выдаче кредита одному из супругов
- Возражение одного из супругов против кредита
- Желающий взять кредит не способен подтвердить источник доходов
- Средства вносят родители
- Кто платит за долги в случае развода
- Порядок раздела квартиры
Не секрет что вступающие в брак люди зачастую очень не равны в материальном плане. Для более молодого супруга такой брак является возможностью реализовать свои амбиции за счет средств более старшего супруга. При этом, и более старший (или финансово обеспеченный) супруг стремится защитить свои интересы и собственность. Поэтому в договоре отражается, что доля его финансового участия в покупке в случае развода принадлежит исключительно ему.
Поводов масса. Банк не обязан раскрывать причину отказа. Но, при наличии брачного договора, он может удостовериться в том, что второй супруг является вполне платежеспособным и исполнение обязательств по погашению кредита не вызывает сомнений.
Если в договоре прямо указано, что один из супругов не несет ответственности по кредитным обязательствам другого супруга – это очень неприятный «звоночек» для банка. Супругу-заемщику придется искать поручителя или другого созаемщика, не полагаясь на свою осмотрительную «половину».
В этом случае речь идет о том, что один из супругов получает «черные» или «серые» доходы. Официально он не может подтвердить их размер (хотя они могут быть очень солидным). Банк в отсутствие брачного контракта может счесть его неплатежеспособным. А вот если контракт есть – обязательства подстраховать заемщика со стороны второго супруга могут успокоить кредитора.
Брачный договор четко определяет: кто вносит первоначальный взнос, из каких средств идет погашение «тела» кредита. Так что, если семейная жизнь молодых не заладится – родители, купившие квартиру, будут уверены в том, что они не профинансировали житейское благополучие несостоявшегося супруга ребенка, подарив ему квартиру.
Один из самых болезненных и неприятных моментов договора. Не секрет, что если в брачном контракте прописана обязанность солидарно выплачивать долги по кредиту, то в случае развода и разъезда бывших супругов, один из них которых в квартире уже не будет проживать, по-прежнему буден вынужден платить за нее.
Брачный договор позволяет отменить такую несправедливость, предусмотрев, что долги по кредиту погашает только тот супруг, который остался жить в приобретенной квартире.
Самым существенным преимуществом брачного договора является то, что он позволяет абсолютно точно определить количество квадратных метров, которые достанутся каждому из супругов в случае развода. Для этого достаточно определить на основании платежных документов их вклад в оплату ипотечного кредита + первоначальный взнос.
У суда, если один из супругов будет не согласен, не будет необходимости долго исследовать доказательства. Решение вопроса о разделе произойдет на условиях договора.
СледующаяПодводя итог, следует отметить, что брачный договор при ипотеке – один из самых действенных инструментов урегулирования финансовых взаимоотношений между супругами и надежная гарантия сохранности средств, затраченных на приобретение недвижимости за счет личных средств.
Загрузка...