Раздел ипотечной квартиры во время развода

раздел квартиры

Когда рушится семейное счастье и супруги стоят на пороге развода, межличностные отношения отходят на второй план перед необходимостью решать насущные житейские проблемы. Основной из таких проблем является раздел жилья (квартиры, дома), которое в большинстве случаев составляет основной капитал супругов и имеет наивысшую ценность для них не только в материальном плане, но и в плане нормального жизнеобеспечения после развода, поскольку многим из супругов попросту негде больше жить, кроме как в приобретенной совместно квартире.

Особенную актуальность вопрос о разделе совместной недвижимости приобретает в том случае, когда квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита. В этом случае нормы семейного законодательства иногда входят в противоречие с интересами третьих лиц, которыми могут являться:

  • Дети разводящихся супругов;
  • Кредитная организация, выдавшая ипотечный заем;
  • Министерство обороны, как плательщик денежных средств при военной ипотеке;
  • Родственники разводящихся супругов, которые оформили ипотеку на себя.

Каждый из перечисленных случаев сложен с юридической точки зрения сам по себе, к тому же, они имеют множество вариаций, которые могут быть индивидуальны для каждой из семейных пар. В силу этого, требуется индивидуальное разрешение, не укладывающееся в общие схемы раздела ипотечной квартиры при разводе.

Как делится ипотечная квартира при разводе? Что необходимо предпринять супругам, чтобы соблюсти свои интересы и противостоять требованиям кредитной организации – рассмотрим в статье.

Стандартные варианты решения проблемы раздела жилья

К таким вариантам можно отнести следующие случаи:
Разведенные супруги продолжают проживать в приобретенной на заемные средства квартире и регулярно выплачивать кредит. Только не единой суммой, как раньше, а в долях, определяемых ими самостоятельно — пропорционально размеру жилой площади, которой они пользуются.

Этот вариант предпочтителен для бывших супругов только в плане того, что не возникает необходимости переоформлять кредитный (ипотечный) договор, что само по себе бывает сделать непросто.

В плане совместного проживания с бывшим супругом под одной крышей все гораздо сложнее – мало кто решается на подобное сосуществование.

Супруги становятся созаемщиками. То есть, с согласия кредитной организации они переоформляют договор с банком, и каждый из них продолжает внесение платежей в причитающемся ему размере. Этот вариант можно реализовать, продолжая пользоваться жильем совместно, проживая в квартире или живя раздельно, но оставаясь владельцем той части жилья, которая будет определена каждому из бывших супругов по результатам раздела имущества в суде.

Основной недостаток такого варианта заключается в том, что супруг, принявший решение жить отдельно после развода, не заинтересован в оплате кредита, поскольку пользоваться жильем в полной мере он не имеет возможности.

Только в том случае, если отношения между супругами даже после развода сохраняются нормальными, а живущий отдельно супруг заинтересован в судьбе совместных детей, проживающих в такой квартире, у него не возникает соблазна прекратить исполнение своих обязательств перед банком в одностороннем порядке.

Бывшие супруги продают квартиру, купленную с привлечение ипотечного займа, и досрочно погашают кредит. Довольно сложно реализуемый вариант. Сложность заключается в том что:

  • Необходимо согласие банка на продажу такой квартиры;
  • Не все кредитные организации идут на заключение договора, предусматривающего возможность досрочного погашения кредита;
  • Достаточно сложно реализовать квартиру, находящуюся в залоге у банка;
  • Стоимость такой недвижимости на вторичном рынке значительно ниже рыночной. Поэтому, даже продав квартиру, не всегда удается полностью погасить кредит. В этом случае лишившись жилья, разведенные супруги по-прежнему остаются должниками банка. Соответственно платят они уже совершенно ни за что.
Читайте также:  Как разделить имущество в браке

Алгоритм действий бывших супругов при разделе квартиры

правильное решениеСамым простым вариантом является составление брачного договора (обязательно до инициирования процедуры развода), в котором супруги определяют свои имущественные обязательства в отношении всего или наиболее ценной части имущества, в случае развода.

В таком договоре может быть определено, что супруг, прекративший проживать в квартире после развода, даже если он является основным заемщиком по ипотечному кредиту, прекращает платежи и передает право на жилую площадь второму супругу. В этом случае обязательно потребуется переоформление ипотечного кредитного договора на ставшего фактическим владельцем супруга. Об этом обязательно уведомляется банк.
Основанием для изменения (перезаключения договора на другого заемщика) служит брачный контрактом.

Большинство кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, прямо настаивают на заключении между супругами таких договоров, выдвигая его наличие одним из условий кредитования.

В том случае, если брачного договора нет, переоформление кредитного договора на оставшегося проживать в квартире супруга усложняется. Банк может отказывать в заключении договора. В основном, по причине неплатежеспособности супруга, оставшегося проживать в квартире. В группу риска неплатежеспособных заемщиков чаще всего попадают женщины, которые находятся в отпуске по беременности и родам или по уходу за малолетними детьми, не имеющие постоянной официальной зарплаты, или супруги, которые не могут документально подтвердить источник своих доходов.

В этом случае, несмотря на то, что отношения между супругами могут быть далекими от идеальных, им все же придется выступить совместно, добиваясь перезаключения кредитного договора в суде.

Раздел ипотечной квартиры, приобретенной с участием материнского капитала

раздел ипотекиКак разделить ипотечную квартиру при разводе – сам по себе сложный вопрос. Многократно он усложняется, если задействуется материнский капитал.

Выделяемые семьям, в которых родился второй или последующий ребенок в период действия программы, денежные средства, получившие обиходное наименование «материнский капитал», могут быть использованы для погашения ипотечного кредита или в качестве первоначально взноса по ипотечному займу. Несмотря на незначительную, по сравнению со стоимостью жилья, сумму материнского капитала, эти средства позволяют некоторым супругам оплатить первоначальный взнос и начать жить в отдельной квартире.

Одновременно привлечение материнского капитала порождает массу проблем при разделе жилья в случае развода родителей.

Главная проблема заключается в том, что согласно закону такая квартира подлежит оформлению в совместную собственность всех членов семьи – родителей и детей.

Таким образом, в круг заинтересованных лиц включаются не только бывшие супруги, но и их дети. Если после развода один из супругов с детьми остается проживать в ипотечной квартире — возникает вопрос: в каких долях выехавший из квартиры бывший супруг обязан оплачивать кредит банка? Ведь он не является собственником половины имущества, как это определено семейным кодексом РФ. Если договориться путем взаимного добровольного соглашения между супругами не удается, приходится решать эту проблему в суде.

Еще сложнее реализовать вариант с продажей купленной с участием маткапитала ипотечной квартиры. В этом случае помимо согласия банка на продажу и досрочное погашение кредита необходимо будет соблюсти имущественные интересы несовершеннолетних детей. Им, в обязательном порядке, после продажи квартиры должны быть выделены доли. Причем доли эти должны иметь не денежное, а реальное имущественное выражение – каждый ребенок должен быть обеспечен минимальным установленным законом размером жилой площади, пригодной для проживания. Органы социальной защиты очень пристально наблюдают за этим и, как правило, опротестовывают (накладывают запрет) продажу квартиры, в которой был задействован маткапитал, без предоставления доказательств покупки другой квартиры.

Читайте также:  Раздел квартиры при разводе

Масса сложностей возникает и при регистрации подобных сделок. Сначала родители (бывшие супруги) должны нотариально оформить свои доли в квартире, после этого — снова же у нотариуса заключить новое соглашение о выделении долей своим детям, как совместным собственникам ипотечной квартиры, купленной с привлечением маткапитала.

Военная ипотека — как делить

Одной из самых защищенных в социальном плане категорий граждан являются военнослужащие. В рамках действующих программ Министерство обороны предоставляет офицерам, прапорщикам и лицам, служащим по контракту заемные средства, которые вносит в счет приобретения квартиры для военнослужащего.

Особенностями военной ипотеки является то, что договор заключается только на одного заемщика – самого военнослужащего. Таким образом, единственным собственником жилья в случае развода остается только военнослужащий. В этом существует прямое противоречие с семейным законодательством. Но эта коллизия права до сих пор не нашла разрешения в российской системе законодательства.

После развода невозможно переоформить военную ипотеку на другого (бывшего) супруга. Даже если в квартире остается проживать мать с детьми, а отец начинает жить отдельно, все равно он будет являться единственным плательщиком по кредиту, выданному МО РФ.

Квартира, приобретенная на средства родителей или на средства одного из супругов

стопка монетПокупка квартиры молодоженам родителями – один из самых ценных свадебных подарков. Если нет возможности оплатить её стоимость единовременно, некоторые недальновидные родители оформляют ипотечный кредит на себя, в надежде на то, что их чадо будет жить в мире и согласии со своей половинкой. Но… Статистика свидетельствует: в первые 3 года распадается ¼ браков.

Если молодые не сошлись характерами и развелись – формальными собственниками являются они – при условии оформления договора дарения. А вот плательщиками по кредитному договору – родители одного из супругов. И хорошо, если ипотечная квартира при разводе остается за их ребенком. А вот в случае, когда любимый сын проявляет рыцарское благородство и оставляет квартиру бывшей супруге с ребенком, оплачивать её проживание придется его родителям.

В этом случае возможны различные варианты: как полюбовного решения проблемы – переоформления (если банк даст согласие) на фактически проживающего в квартире супруга, но чаще такие споры разрешаются в суде.

Довольно сложной является проблема возврата денежных средств, принадлежавших супругу до брака лично, в качестве первоначального взноса при ипотеке. Ведь с момента регистрации брака все имущество считается совместным. Доказывать факт использования личных добрачных сбережений придется в суде. Для этого обязательно необходимо будет представить документальное подтверждение, что эти средства были индивидуальными: подарок, наследство, выигрыш.

Разделом квартиры после развода должны заниматься профессиональные юристы (адвокаты). Описать всё многообразие ситуаций, подстерегающих бывших супругов при решении этой проблемы сложно. И вряд ли необходимо. Предусмотреть варианты второй стороны или действия третьих лиц – вообще невозможно.

Самостоятельное решение проблемы разделения квартиры в ипотеке при разводе становится непосильным для многих разведенных супругов, а привлечение к решению проблемы адвоката – обременительно для многих молодых родителей в силу невысоких уровней дохода Тем более, что в данной ситуации взыскивать средства в счет оплаты услуг юриста не с кого. Его труд приходится оплачивать из собственного кармана.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector