Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

продажа квартиры

Четко определенные в законе направления инвестирования материнского капитала накладывают ограничения не только на сферы вложения безналичных денежных средств, зарезервированных на счету держателя сертификата, но и создают значительные сложности в распоряжении имуществом, приобретенным с использованием этих денег.

Самым распространенным и злободневным на сегодняшний день является вопрос: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал. Попробуем рассмотреть варианты распоряжения недвижимостью и проследить алгоритм действия в случае возникновения такой необходимости.

Когда можно продавать квартиру, купленную за материнский капитал

Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, предусмотрел несколько возможностей расходования материнского капитала для приобретения недвижимости (квартиры, дома):

  • Покупка квартиры с внесением материнского капитала в качестве доли в совокупной стоимости недвижимости;
  • Внесение материнского капитала в качестве первоначального взноса при покупке квартиры на условиях рассрочки платежа;
  • Покупка квартиры по договору ипотечного кредитования, когда материнский капитал используется либо как первоначальный взнос, либо для погашения остатка по кредиту в банке.

В любом из перечисленных способов законодательно накладывается условие, что все члены семьи, решившей воспользоваться денежными средствами в рамках программы, непременно становятся совместными собственниками приобретенного жилья.

Исключить одного члена семьи (совершеннолетнего) даже при его согласии из круга собственников нельзя. Таким образом, сразу же возникает законодательное ограничение, связанное с согласием всех собственников на какую-либо сделку с купленной квартирой. Без такого согласия сделка просто не состоится.

Когда можно продать квартиру

Но жизнь многообразна, и купленная с использованием материнского капитала квартира не является абсолютно неподлежащей продаже.
У семьи возникает в этом необходимость в следующих случаях:

  • При возможности приобрести новое, большее по площади жилье, отвечающее потребностям выросшей семьи;
  • В случае переезда в другой район города или иной населенный пункт;
  • В случае расторжения брака между родителями и выделении одному из них доли в приобретенной квартире;
  • В случае острой нуждаемости в денежных средствах на лечение несовершеннолетнего ребенка.
Читайте также:  Может ли отец оформить материнский капитал

Порядок действий при продаже квартиры

порядок действийРассмотрим, как продают квартиру, купленную за материнский капитал.

Первый шаг, который необходимо будет совершить родителям, решившим продать квартиру, это получение разрешение от органов опеки. Для этого необходимо лично подать заявление установленной формы и указать, в каких целях продается квартира.

Если она продается с целью улучшения жилищных условий и продавцы предоставляют органу опеки предварительный договор на покупку нового жилья, которое не меньше по общей площади, чем продаваемое – вопросов обычно не возникает и разрешение выдается беспрепятственно.

Несколько сложнее получить его тогда, когда семья или один из родителей планирует переехать на жительство в другой район или город либо выехать на постоянное проживание вместе с детьми за приделы Российской Федерации. В этом случае необходимо предоставить документы, подтверждающие, что по новому месту жительства несовершеннолетние дети будут обеспечены жилой площадью по площади не меньшей той, в которой они проживают в настоящее время. Вторым условие будет оформление права собственности каждого ребенка на долю в новой квартире, которая так же не может быть меньше той, которая у него имеется на момент продажи.

Самым проблематичным является вариант продажи квартиры с покупкой другой, меньшей по площади. Он возможен только в одном случае – острой нуждаемости семьи в денежных средствах, которые необходимы для лечения ребенка.

В этом случае необходимо будет предоставить в органы опеки медицинское заключение с указанием диагноза болезни и направление на лечение. Договор на оказание платных медицинских услуг с клиникой, в которой ребенок будет проходить лечение. Предварительный договор на покупку квартиры меньшей площади, в котором будет определено, что доли несовершеннолетних детей во вновь приобретаемой квартире не будут уменьшены по сравнению с теми, которыми они владеют на момент продажи квартиры купленной с участием материнского капитала. При этом доли других членов семьи (как правило, родителей) могут быть уменьшены настолько, чтобы соблюсти интересы детей.

Читайте также:  Материнский капитал за двойню

Помимо указанных документов в органы опеки для получения разрешения на продажу предоставляются:
документы в органы опеки

Продажа квартиры, приобретенной с привлечением ипотечного кредита

дом в кредитБольшую сложность при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала испытывают семьи, оформившие ипотечный кредит. Для них, кроме законодательного ограничения по срокам продажи квартиры, приобретенной за счет средств маткапитала и получения разрешения от органов опеки, потребуется еще и получение разрешения на продажу от банка, в котором был выдан ипотечный кредит.

Связано это с тем, что собственникам необходимо будет единовременно погасить имеющуюся задолженность по ипотечному кредиту либо продать её с обременением, наиболее существенным из которых будут являться не заемные средства, а несовершеннолетние дети, которые зарегистрированы в квартире.

Точно так же складывается ситуация при приобретении новой квартиры в кредит в случае продажи старой, оформленной в ипотеку, если новый дом еще строится (долевое участие в строительстве). В этом случае от родителей потребуют письменную нотариально заверенную гарантию, что в течение не позднее полугода, после сдачи жилья в эксплуатацию или погашения ипотечного кредита, детям будут выделены их доли.

Банки и органы опеки очень неохотно рассматриваю такие заявления и схемы улучшения жилищных условий и, как правило, отказывают в совершении сделок до полного погашения кредита или до истечения трехлетнего моратория на совершение сделок с недвижимостью, приобретенной с участием маткапитала.